前編はこちら！
《前編の目次》
【1】購入しようとした物件の問題点とは？ 2点あります。
【2】問題点① 再建築不可の可能性 ～建築と接道の話～
【3】今回の物件のケースでは？
《3-1》接道条件
■ポイント■私道の一般的な話
《3-2》道路幅員
《3-3》土地の評価が下がるというリスク。
《後編の目次》
※今回、記載する内容はわたしが買い付けを入れた物件のケースであり、物件によってケースバイケースです。あくまで体験談と思って頂ければと思います。
【４】私道の持ち分が無い物件を再建築可能な物件にするには？
通行承諾書 と 掘削承諾書 を取得しよう！！
これがあれば、再建築可能になります。
《4-1》通行承諾書とは？
文字通り、私道は個人の所有物で勝手に第三者が通行・使用することはできないため、私道の所有者にその承諾を貰いましょうというものです。
文章で書けば、通行承諾書を得てない人は道路を通行できないということになりますが、日常生活において見た目が道路であれば、所有者以外が通行することもあります。
なので、そこに住む住民が日常生活で道路を使用する場合、他の住民が文句を言ってくることはないのが現状だと思います。
ですが、通行承諾書は書面で残るので安心感があります。
《4-2》掘削承諾書とは？
ガスや水道管などの工事で道路を掘削しなければならないときに、持ち分が無ければ、勝手に掘削することはできません。
この承諾書が入手できれば、工事ができるので新築に建替えることも可能です。
再建築可能な物件に昇格です！！
《4-3》通行承諾書と掘削承諾書の注意点
ただし！！
通行承諾書と掘削承諾書は私道の所有者全員に貰わないといけません。
私道の持ち主が複数だったり、県外在住だったり、行方不明だったり、そういったことは頻繫にあります。特に古い分譲地や町などでは。
今回の物件は謄本の情報より、所有者は近所の人と県内の人でした。なので、比較的接触はしやすいですが、場合によっては相続で所有者が変わっており、登記の内容を変更していない、なんてことも考えられます。
（2024年から相続の登記は義務化になります。）
あとは近隣同士で中が悪く、承諾を拒否されることも考えられます。
そういったリスクがあります。
通行承諾書・掘削承諾書は不動産屋さんが準備してくれるので、よく相談しましょう。
承諾権とその承諾権が私道の持ち主が変更されても引き継がれること、本物件の所有者が変更されても引き継がれることなどが記してあると良いです。
わたしの場合、承諾書がもらえる確証は得ずに買付を申し込みすることになりました。
当初は承諾権がもらえるまでは購入に踏み切れないと思っていましたが、やはりそれ以上に割安で魅力的に思えました。
その時点で2番手になってしまっていたので、再建築不可の状態でも買い付けが入る＝売れる物件だと感覚的な確証を得ました。それは次回に生きる学びだと思います。
【5】問題点② 融資が受けられない？
不動産屋の営業マンは融資が組めないと言っていました。
正しくは融資が組めない可能性が高いということでしょう。
融資は借り入れをする人の属性や資産状況、銀行によって判断材料が違うので、一概に組めないというわけではないと思います。
ただ、今回のような再建築不可の可能性を秘めている物件は不動産としての評価が下がり、不利な状況です。
もし土地として売却する場合は通行承諾書と掘削承諾書が取れたとしても、土地と建物を合わせて、現金で買える金額に設定しておかないと買い手が見つからないという場合があります。
出口戦略をしっかりイメージしておかないと、痛い目にあいそうです。
今回は物件を購入できませんでしたが、再建築不可の物件は初めての不動産投資にはハイリスクな気がしますよね。
投資はどんなときも余裕資金から。肝に銘じたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうござます。
