住まいづくりをする上で予算はとても重要。
本日は住宅ローンについて考えてみたいと思います。
あくまで、元ハウスメーカー営業が自宅建築においてどのように考えているかをまとめてみようと思います、参考程度にお読みください。
- 【1】住まいづくりの予算ってどうやって決めるか？
- 【2】大手ハウスメーカーの営業マンの考え方。
- 【3】住宅ローンの借り入れ金額ってどうやって考えるの？
- 【4】年収って源泉徴収票の金額？ 手取り年収の金額？
- 【5】返済比率。わたしはこの数値を目安にしています！
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【1】住まいづくりの予算ってどうやって決めるか？
何も情報が無い中で決めるのは難しいと思います。
・家賃ぐらい
・広告のチラシに掲載されている金額ぐらい
・貯蓄から支払える金額ぐらい
・要望の間取りやプランを作成し見積もった金額から考える。
家計の数だけ予算の決め方はあります。
元ハウスメーカーで働いていたとき、お客さんが事前に予算を決めてくることは少ないです。ただ、なんとなく家賃ぐらい、相場でよく耳にする金額ぐらいを想われている場合が多いです。自分たちの支払いですから、なんとなく毎月払える金額、支払いたいと思える金額はあるものです。
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【2】大手ハウスメーカーの営業マンの考え方。
どこのハウスメーカーや工務店もそうですが、住宅ローンありきで考えています。
銀行がどの程度貸してくれるかということをしっかり考えています。
なので、属性をすごく気にします。住宅ローンの借入額に影響する情報は下記のもの。
・会社名
・職種
・年収
・勤続年数
・借り入れがあるか。（車のローン、カードローンなど）
年齢や貯蓄額はあまり関係ないと思います。
若すぎる年齢、貯蓄が全く無いのはタイミングを考えた方が良いと思いますが。
かなりプライベートな内容ですよねぇ。
わたしはこれらを聞くのが苦手でした。
けれど、これを聞かないと始まらないということで、上司からは聞くように強く言われます。
接客であの手、この手でこれらを聞き出そうとする営業マンにげんなりする人もいると思います。
これらの情報を上手に聞くことができた営業マンは住宅ローンの借入額を考えて、建てられるかどうか、見込み客になるかどうかを判断します。
こうみると上から目線ですよねぇ。ハウスメーカーの営業って。
【3】住宅ローンの借り入れ金額ってどうやって考えるの？
勤め先や年収がわかると営業マンはそのお客さんがどのくらい借り入れ可能かを検討します。
おおざっぱに計算すると年収の6倍～8倍と言われています。
属性が良い場合は年収の10倍ぐらいまで借り入れ可能になります。
ここでいう属性が良いというは公務員や大手企業の正社員で勤続3年以上、自己資金が多いといったような人たちを指します。
住宅ローンの借入額は様々な要因から審査され、金額が決まるので、営業マンもあくまで目安程度に考えています。
よくある質問1．車のローンがあると借入できない？
借り入れができないというか、減額されることが多いので借り入れが難しくなります。
わたしが営業していたときは、車のローンを残したまま家を建てた人はいませんでした。なので、人から聞いた話ですが、車のローンがあると借り入れ希望金額より3分の１ぐらい減るイメージとのこと。減額の幅はその人の状況によって様々ですが、確実に減額になります。
よくある質問2．転職後すぐは借入できない？勤続3年以上必要？
業界ではそう言われています。しかし、大手ハウスメーカーを検討しようという人の多くは属性が良いです。なので、転職後3カ月で審査し人が満額で通ったケースもあります。
ただ、転職を考えており、絶対に家を購入すると決めているのならば、転職する前に住宅ローンは組んだ方が確実です。
【4】年収って源泉徴収票の金額？ 手取り年収の金額？
年収といっても源泉徴収票の額と手取り年収では検討する金額が変わってきます。
ハウスメーカーの営業や銀行は源泉徴収票の金額で考えてきます。
しかし、実際支払うのは自分たちです。わたしは手取り年収で検討するのが良いと思っています。
実際、源泉徴収票ベースで考え、年収500万円前後、借入金額が年収の8倍のような場合、支払金額がきつく感じるのではないかと思います。6倍ぐらいで考えた方が良いと思います。
ただ大手ハウスメーカーの営業マンは8倍ぐらいの借り入れで提案してきます。
そうでないと一般的な生活水準の人が建てられないからです。
8倍でも払えなくなるということはないと思います。パートナーがパートやアルバイトに出るなどすれば支払いはできますが、個人的には6倍ぐらいが安全だと思います。
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【5】返済比率。わたしはこの数値を目安にしています！
住宅ローンの借入金額の目安の1つで返済比率というものがあります。
わたしは自分が支払う額を検討するならこの返済比率を目安にします。
返済比率とは年収に占める年間返済額の割合のことです。
計算方法は 年間の返済額÷年収 です
わたしがハウスメーカーに勤めていたときと少し時代が違うのでしょうが、最近のネットの情報を見ると一般的な返済比率は30%～35％と記載されていることが多いような気がします。
実際、銀行員の方からは返済比率40%までなら借り入れ可能だと聞いています。
あくまでわたしが住宅ローンを組むならの話ですが、返済比率は20％～25％ぐらいだと思います。
これも年収を源泉徴収票の金額で考えるか、手取り金額で考えるかでパーセンテージの考え方は変わってきますが、20％～25％ぐらいが安全に支払いできる金額だと思います。
またまた、長くなってしましました。
住宅購入を検討している人の参考になればと思います。
本日もお読みいただきありがとうございました。
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