最初にお断りさせていただきますと、長いですm(_ _；)m
ご興味のある方だけ、読んでくださればと思います。
それでは、はじまり～～
《前編の目次》
《後編の目次》
【４】私道の持ち分が無い物件を再建築可能な物件にするには？
《4-1》通行承諾書とは？
《4-2》掘削承諾書とは？
《4-3》通行承諾書と掘削承諾書の注意点
【5】問題点② 融資が受けられない？
結局、不動産物件は購入できませんでした！ 買い付けが2番手になり、購入できず。
前の記事でもクリアしたい問題があると書いていますが、その問題について、取り上げたいと思います。
※今回、記載する内容はわたしが買い付けを入れた物件のケースであり、物件によってケースバイケースです。あくまで体験談と思って頂ければと思います。
【1】購入しようとした物件の問題点 ２つ とは？
問題点① 再建築不可の可能性
問題点② 融資を組めない可能性
ともとも融資は組まない予定だったので、今回は購入にあたり融資の問題は関係なかったです。
また、賃貸として利用したので、再建築不可でも運営としては問題ないですが、売却するときに、再建築不可では困ります。
【2】問題点① 再建築不可の可能性 ～建築と接道の話～
不動産資料を見るときはここを見る！
接道 と 道路幅員 です。
▼物件資料の例です。備考の欄に重要なことが書いてあることが多いので、必ずチェックし、分からないことは営業マンに確認しましょう！
建物を建てるためには
接道とは土地が公道に2m以上接していること。
道路幅員を4ｍ以上確保すること。
この２点が絶対条件になります。
道路幅員が4ｍないという道路はそこら中にあります。その場合はセットバックという方法で建物が建てられます。
もし接道と道路幅員の条件がそろわなければ再建築不可物件になります。
【3】今回の物件のケースでは？
《3-1》接道条件
前面道路が私道です。そして、私道の持ち分なしです。
私道とは見た目は普通の道路ですが、所有者が国や市ではない、一般の人の名義になった土地のことを指します。
国や市が所有、管理している道路は公道となります。
私道は新しく作られる区画数の多い分譲地などで、主にそこの居住者の人が使用する道などです。
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■ポイント■私道の一般的な話
新しい分譲地などで、ハウスメーカーが区画数の多い分譲地を販売する際、分譲地内に主に住民が利用するための道路を作ります。
これが私道です。国や市が管理しない道路です。
見た目は道路でアスファルトが敷かれています。古い分譲地だと、砕石や土のまま舗装されていない場合もあります。
そういった道路のことを位置指定道路と言います。
そして、私道は分譲地に住民らで共有していることが多いです。持ち分として「○分の１」といった形で所有しています。
その持ち分を持っている私道が公道に繋がっており、2m以上あれば接道の確保となります。
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今回の物件は古い町だからなのか、謎ですが、私道に持ち分が無いのです。
前面道路は位置指定道路ではなく、公衆道路と謄本に記載されていました。
このままでは再建築不可になります。
《3-2》道路幅員
現地でわたしがメジャーで採寸しただけですが、約3m90㎝でした。
4mまで10㎝足りません。
この場合、セットバックという方法が考えられます。
今回の物件は敷地の境界に塀がありました。建物全体を解体したり、塀のみをやり替えたりする場合は現在の境界のラインより、少し引いて建築する必要があります。
解体や塀のやり替えは考えていないので、既存のままなら、そのままでOKです。
今回のケースでは接道が私道で持ち分がないという点で、このままでは再建築不可の物件になってしまいます。
不動産投資として賃貸で使用する分には問題ありません。
建替えはできませんが、リフォームはできます。
《3-3》土地の評価が下がるというリスク。
じゃあ、何が問題なの？ ということですが、再建築不可と言う物件は土地として価値が相場よりも低いです。評価額の7～8割ぐらいになってしまいます。
そして、売却しようとしても、買い手が見つからず、売れないということになります。
なので、かなり安い値段で手放すリスクを含んでいます。
正直、再建築不可のままなら購入に踏み切るのは、わたしは怖いと思っていました。
それが2番手になってしまった原因でもあります……
本日もお読みいただきありがとうございます。
後編に再建築不可の物件を可能にする解決方法を記載したいと思います。
