川のほとりの河津桜が満開です。これはシャッターチャンス！
そう思いながら見に行けず。車窓から「あぁ近くで見たい！」と思いながらかけ抜けました。
最近、身体が疲れて言うことを聞きません。家に帰ったら眠くて眠くて。
6時間は寝ているはずですが、椅子に座ったとたんに瞼が下がります。春だからでしょうか。
1．不動産屋さんへヒアリング。
不動産投資の本を読むと購入前に物件の近くの不動産屋さんへヒアリングに行くように書いてあります。
知らない土地の物件を購入する場合、そこがどういう地域なのか、単身者が多いのか、ファミリーが多いのか、家賃相場はどれぐらいなのか、確認してから購入したほうが無難です。ヒアリングは必須というわけです。
今回はそんな時間もなく購入手続きをしたため、ヒアリングはしていません。
なので、今ヒアリング。
実際に家賃をどのくらいにするか、修繕をした場合に家賃を高くできるか、管理してもらうにあたってどういう手続きなのか。
不動産屋さんは2社ヒアリングしました。
どちらの不動産屋さんも物件を購入済みであれば現地に確認したいということで、来てくれました。
2．不動産屋さんに質問！ 広告料とか管理料とか。
元ハウスメーカー営業、賃貸物件を建ててもらったことはあっても客付けにかかる費用など詳しいことはわかりません。賃貸のオーナー様から不動産屋さんに広告料を家賃に１～3カ月分支払っているという話を聞いていたので、そんなものだろうという認識でした。
疑問に思っていることを不動産屋さんにぶつけてみました！
《質問1》SUUMOやアットホームに物件を掲載してもらうのに費用は掛かる？
掲載するだけなら費用はかからない。
《質問2》物件情報をネットに掲載してもらう不動産屋さんは複数社お願いしてもいいの？
問題ない。2～3社ぐらいの不動産屋さんにお願いしている大家さんが多いとのこと。
《質問3》客付けしてもらうと成約料は必要？ 広告料とは？
入居者さんを決めてもらうとネットに物件情報を掲載する費用を支払う。この費用を広告料と言う。広告料は成約してくれた不動産屋さんにのみお支払いすればいい。
今回2社にヒアリングしたのですが、成約料（広告料）については違いがありました。
A社：物件の近くにある老舗不動産屋。小さな不動産屋さん
基本、大家さんからは成約料は貰っていない。入居者さんから仲介料を貰うことでビジネスを成り立たせている。
ただし、多くの大家さんが広告料として家賃1カ月分を支払ってくれると言っていました。つまり、入居者から1カ月、オーナーから1カ月貰っているとのこと。
B社：A社より少し大きめの物件の地元不動産屋さん。
大家さんから1カ月分の広告料を貰っている。ただし、1カ月以上は貰わないということです。広告料は礼金1カ月分を当てている大家さんが多い。そのため礼金を設定しておきましょうと言われました。
成約料、広告料、仲介手数料……不動産屋さんによって定義は曖昧。
入居者さんからいただいた礼金を広告料に……ちょっとどうなんでしょうか。
《質問4》物件管理と管理費用は？
物件の管理は入居者さんが決まった後の管理のことを指します。入居者さんからの質問に答えたり、困りごとがあったりすれば話を聞きます。設備の修繕などの連絡の窓口になってくれます。
そうすることによって入居者さんが直接大家さんに連絡してくることが無くなります。
ただ、それだけの事と言ってしまえば、それだけの事です。掃除などをしてくれるわけではありません。管理費は月々家賃の5%。
３．家賃設定
最終的な家賃の設定は自分らで決めますが、あまりにも高いと入居者が決まらないし、安いと収益が悪くなります。
A社は地元の不動産屋さんですがやはり安めの金額を勧めてきます。その方が不動産屋さんにとってはお客さんをつけやすい。
ちなみに地域の最安値はだいたい生活保護者が支払える金額で単身だと3～4万円。家族世帯だと4万円台みたいです。
B社は地元だけどA社より規模が大きい不動産屋さん。修繕やお掃除を頑張って綺麗になれば、わたしが思っている以上の金額でも貸せそうだと言ってくれます。
そりゃ、大家さんからすれば少しでも高い方が嬉しいです。
少し高めの家賃を目標にお掃除を頑張ろうと思います(*^^*)
本日もお読みいただきありがとうございました。
