【不動産投資】【住まいづくり96－2】エアコンの回収大作戦！ ～後編：やっぱり言われた！クレーム～
▼前編はこちら
【4】いざ、取りに行く！ でも、どうやって？
検討したのは3パターン。
〈1〉ヤマトのらくらく家財宅急便
〈2〉引越し業者のサービス
〈3〉自分たちで取りに行く。
結局、３自分たちで取りに行きました。
実は不動産屋業界ではよく聞く話ではあるのですが、入居してから入居さんに会ったり、暮らしぶりを見に行ったりすることは極力避けた方がいいのです。
まぁ、入居者さんと会うと要望やクレームを言われる原因になりがちなので、余計な面倒を起こさないためにも極力合わない方がいいということなのでしょう。
なので、できるだけ業者を使いたかったのですが、どちらもデメリットがあり断念しました。
【5】エアコンの回収。業者を使うデメリット。
〈1〉は2万円程で予算的には良かったのですが、立ち合いが必要でその場での支払いが必須とのこと。入居者さんに立ち合いはお願いできても立て替え払いまでしてもらうのは躊躇われます。いということでNG。
〈２〉はいくつか引越し業者に見積を取りましたが5万円～7万円。エアコン1つでこの金額は高すぎます。ということでNG。
結局、親戚の叔父さんに軽トラを借りて旦那さんと父で取りに行きました。
そういうわけで無事、エアコンを回収でき、工務店からぼったくりエアコンの購入を撒逃れたのです。
【6】やっぱり言われたか……入居さんからのクレーム。
入居者さんに稼働していないエアコンを取りに行きたい旨を伝えました。
こればかりは電話で伝えるしかありません。
電話をするときはドキドキします(笑)
そうすると、やっぱり言われました。クレームというか要望……。
「猫が毎日糞を残していくんですが、どうにかなりませんか？」
「草がすごくて、45ℓの袋を5袋も採ったんですよ。」
どちらもどうしてあげることもできない要望……。
住んでいる家で野良猫の糞や雑草は困る気持ちはわかります。
雑草に関しては除草剤を使ってくださいとお伝えしました。
そして、エアコンを取りに行くときに除草剤を購入して持って行ってあげました。
猫に関してはネットで調べてもいい方法がなさそう。猫除けのグッズなどは効果が低いみたいです。
入居者さんには申し訳ないですが、野良猫の糞被害は大家からできることはなさそうです。
【7】大家としての気持ち。
入居さんにはできるだけ不自由なく生活をして欲しいと思っています。
だからと言って、なんでもしてあげられるわけではないので心苦しいです。
わたしは少し精神的に弱いところがあり、なおかつ気にし過ぎなので、心がズーンと。
大きなため息となって吐き出されます。
逆にこんな風にも考えてしまいます。
もし入居さんが野良猫にエサなどを与えて、自宅で飼い始めてしまったらどうしよう。
どうしようもできないのですが。
こんな風に考えてしまうのは物件をまだ1棟しか持っていないからかもしれません。
複数持てば、もう少し自信につながるかもしれません。
いや、きっと自信に繋がる！！
まだまだ増やすぞー！
本日もお読みいただきありがとうございました。
【不動産投資】【住まいづくり96－1】エアコンの回収大作戦！ ～前編：古民家再生の話を少し～
今日の岡山はとても蒸し暑いです。
家では母が毎日エアコンをフル稼働させて、寒いぐらいです。
さて、タイトルは【不動産投資】ですが、まず我が家の古民家再生の話を少し。
目次
《後編の目次》やっぱり言われた！クレーム
【4】いざ、取りに行く！ でも、どうやって？
【5】エアコンの回収。業者を使うデメリット。
【6】やっぱり言われたか……入居さんからのクレーム。
【7】大家としての気持ち。
【1】古民家再生にあたりエアコンを新調する！
もともと祖父母宅についていたエアコンは古い型ということもあり、建築中の家に使いまわすという気になれず、深く考えずに撤去しました。
エアコンが必要な部屋や数を確認すると7台必要です。
個人的にはエアコンを使う習慣があまりないので、たちまちはリビングと寝室ぐらいでいいだろう。それならば私たちの新婚時に賃貸で使っていたものを使いまわせばいいというぐらいにしか考えていませんでした。
しかし、工事が始まり、工務店からエアコンに関しては既に持っているエアコンは別として、新たな施主支給はやめてほしいと言われたのです。そして、隠蔽配管の部屋は今回の工事でエアコンを付けてほしいと言われたのです。
《エアコンの隠蔽配管とは？》
配置場所の都合で配管を壁の中や天井、床下などを通す施工です。配管が外に露出しないので見た目が美しく、新築時や大規模リフォームならできる工事です。今回は隠蔽配管の部屋がいくつかあるのです。
【2】なぁ～に！？ エアコンの施主支給ができないだと！？！？
エアコンは施主支給できる設備の筆頭ですが、今回に限っては施主支給をやめてほしいとのこと……
おそらく、工務店とエアコン会社の付き合いの関係で工務店の知り合いの会社から買いたいということなのでしょう。
それが安いのなら良いのですが、全く安くないのです。
これまで基本的にわたしたち施主に合わせてくれていた手前、工務店の要求を突っぱねるわけにもいかず……。
エアコンの金額はわたしが思っていた金額の3倍以上も高い。これには困りました。
そこで思い出したのが不動産投資物件で使っていたエアコンです！！
【3】そうだ！！あそこに使っていないエアコンがあるじゃないか！
工務店は既に持っているエアコンに関しては問題なく取付けると言っています。
我が家の収益物件にはいくつかエアコンを備え付けています。
それがたまたまですが入居者さんの都合でこちらが準備したエアコンでなく、別のエアコンを付けたいと入居前に相談があり、承諾しています。
もちろんエアコンの取替費などは入居さん持ちでした。
付け替えたエアコンは外部収納にしまっていると聞いていました。
ずっと使っていないエアコンを入居者さんのいる物件に置いたまま、稼働させないのはもったいない！
どこかで引き取りに行く必要がある……。
と当時は思っていたのですが、すっかり忘れていました。
後半に続く。
本日もお読みいただきありがとうございました。
【住まいづくり95】約2年……ゴミ屋敷状態だった祖父母宅を片づけて
今年の1月から古民家再生の工事が始まっています。
もぅ５カ月も経ってしまいました。
ということは、無事片付けが終わり工事に取り掛かることができたということです。
しかし、工事の始まる直前までモノが残っており、そのときはてんやわんやでした(;´Д｀)
片づけは2021年11月から始めています。約2年かけて片付けと家づくりをしていたことになります。
当時の祖父母宅は遺品整理がほぼ手付かずの状態で、さらに父が自宅（わたしの実家）のいらないものを持ち込んでおり、さらに荷物が増えていた状態です。
父は典型的な捨てられない性格。
結局、祖父母宅に残っていたモノたちのほとんどが農業用倉庫の2階に仕舞われることになり、大部分を残した状態で片づけを終了することになりました。
農業用倉庫に保管されたモノで、わたしとしては必要なものはほぼありません。
▼現在の農業用倉庫。ぎっしり。一応、歩けます(笑) 2024年5月
▼片付け前の農業用倉庫。こちらもぎっしり。煩雑で歩く場所が無い。2022年2月
▼片付け途中の農業用倉庫。2022年8月
面白いことに片付け前と片付け後の農業用倉庫の違いがあまりわからないということ(笑)
結局、祖父母のタンスやテーブル、食器と食器棚、祖父の集めた図鑑や百科事典、本、趣味で描いた絵などは捨てられませんでした。（父が）
これらを最後片づけるのは結局わたし……だと思います。
まじで勘弁してほしい(>_<)
変わったことと、かわらなかったこと。
結局、最後まで父はかわりませんでした。
わたし「これはもう使ってないし、しまう場所も限りがあるし、使う機会がないから捨てたらいいんじゃない？」
父「とりあえず取っておいて。」「また、片付けるから置いておいて。」「これはおじいちゃんが大切にしていたものだから取っておいて。」「まだ、使えるから取っておいて。」
そんな感じで全く片付けは進みません。片付け当初は父も一緒に手伝ってくれていましたが、3カ月もすると手伝いにも来なくなりました。まぁ汚い、古い、埃臭い、娘から「捨ててください。」としか言われない、ストレスだったでしょうね。その時の父は文句とため息ばかり。
片づけも中盤に差し掛かったころ、さすがにこのモノの多さにねを上げて、捨てる許可が下りるかと思いましたが、そもそも管理できるような量ではないです。
待てど暮らせど、「捨てない」という姿勢から変わりません。
先にねを上げたのはこちら。
このままでは片付けが終わらないので父が残すと言ったモノは農業用倉庫に無理やり仕舞われました。
その中で変わったこと。それは旦那さんの考え方。
結局、旦那さんからすればわたしの父は義父。
片づけ始めた当初は「勝手に捨てるわけにはいかない。」と言っていました。（わたしは捨てる許可なんて必要なし！ と言っていました。）
その旦那さんも終盤には「黙って捨てよう。」と言い出しました。(笑)
まぁ、本当にキリがないのです。
結局、父親は何がどこにあるかなんて把握していないのです。なくなったところで気づかないです。知らないうちに片付いている方が本人のためでしょう。
その作戦で家が完成して引っ越した暁には農業用倉庫のものを少しずつ捨てていこうと思います。
二世帯だとゴミを捨てる際、父にバレるのでは？
我が家は新居が出来たら二世帯になる予定です。（今も実家に仮住まいさせてもらっています。）
わたしの考えでは新居に最初にわたし達夫婦で暮らして、両親には１年後ぐらいに引っ越してきてもらう予定です。
すぐにでも片づけてスッキリしたいですが、現在の住まいと農業用倉庫は少し距離があるので、やはり新居に越してからになりそうです。
しかし、保管したい父親は全く片付けず、死ぬまで放置という態度には腹が立ちます。
そして、父が亡くなった後どうせ片づけるのはわたし。
なら、今片づけて空間を有意義に使いたい！ という思いから片付けてしまおうと思うのですが、そうすると父は片づけをすることなくこの世を去るわけですが、それが父の思惑通りに動いている気がして、癪な気がします(^^;)
しかも、わたしが片づけてしまうのは簡単ですが、父の片付け能力の向上のためや手放す習慣作りの機会を奪うことになってしまいます。本人にやらせた方がいいかしら？ けど、モノが多すぎて暮らしにくい(>_<)
結局、我慢できずに片づけてしまいそう。
子供のお片付けの練習中の親の気持ちってこんな気持ちなのかしら？
本日もお読みいただきありがとうございました。
【住まいづくり94】我が家の施工会社の選び方と坪単価
【1】我が家の工事会社の選び方とどんな工務店か？
わたしたち夫婦の場合は設計事務所Lが紹介してくれた工務店1社からしか見積りは取りませんでした。
紹介されて、問題ないと判断したので、そちらの工務店と契約しました。
見積りなどの段取りや工務店とのやり取りも設計事務所任せでした。
《どんな工務店？》
地元の小さな工務店です。
社員は家族と棟梁が数人の小さな会社です。
ただ、古民家再生を手掛けており、設計事務所Lとも多く仕事をしているので、連携しやすく、腕の良い大工がいる工務店という印象です。
CMや広告などは出していないので、口コミと紹介で仕事をしているといった会社です。
ちなみに、社長は客からは利益を１０％しかとっていないので安い。
また借り入れは基本してないから財務状況優良会社と言っていました。
ほんまかいな！？ 兎にも角にも悪い会社ではなさそうでした。
【2】どうして1社しか検討しなかったか？ 理由３つ
・工事金額が妥当だった。
住まいづくりや不動産投資でいくつか見積りを見ていたので、相場の感覚がありました。元ハウスメーカーの経験からも工事代金は安いというか妥当だと感じました。
・実例見学会を見ていた。施工も問題と思った。
設計事務所Lが手がけた物件で実例を見学させてもらっていたので安心感がありました。
実例を見ただけで施工に問題が無いかなんて確信を持てるわけではないですが、何件か実例を見せてもらって問題はないのかなといった印象です。
・他の設計事務所とも仕事をしている。
岡山で古民家再生ができる設計事務所となると限られてきます。
会社選びのときにいろいろな設計事務所のHPを見るのですが、施工会社名が載っている場合があります。
そこで、こちらの工務店の名前は見かけていました。
結局、古民家再生ができて信頼と実績があるとなると同じような会社から依頼がくるはずなので、他の設計事務所が使っているという点でも信頼できました。
【3】工務店の坪単価
総額をお伝えはできませんが契約時の坪単価をお伝えしようと思います。
計算方法は 建築工事費÷坪数 です。
《坪単価の条件》
・付帯工事、消費税を含みます。
・値引き後の坪単価です。
・銀行への諸費用、火災保険費用、登記費用などは含んでいません。
・そして、今回は設計事務所への費用も含みません。
坪単価は72.14万円でした。
ハウスメーカーが坪１００万円を超えてくるのに対して考える安いとなります。
しかしハウスメーカーが高すぎる、このぐらいの坪単価は安過ぎず、高すぎずという感じがします。
【4】リフォームの内容。
今回は新築ではなくリフォームです。新築の内容とは少し違いますが、内容は新築に近いのではないかと思います。内容をまとめておきます。
基礎やり替え
外壁やり替え
電気工事、水回り、内装工事、全てやり替え
床暖房工事
空調工事
解体工事
外構工事（一部）
などが含まれます。
屋根工事は大きくは触りませんが一部やり替え、外壁は大きく触りますが一部利用する場所があります。
建具など一部使えるものや気に入っているデザインを使います。
工事はすでに始まっています。
設計事務所との工事は現場で打ち合わせしながら変更することも多いようです。
なので、金額も変更になると考えられます。
工事が始まってから変更がきくという点は融通が利くのでいいですが、最後まで金額の詳細がわからいということになります。
今回の72.14万円の坪単価は工事費用だけなので総額はもう少し高くなります。
だいたいの総額はわかっていますが、まだ外構費など未定の部分もあるので、またお伝えしようと思います。
本日もお読みいただき、ありがとうございます。
【住まいづくり93】設計事務所と施工会社と契約しました。
1月に設計事務所と工事をする工務店と契約書を交わしてきました。
- 【1】ハウスメーカーと比べると、いろいろありえない契約。
- 【2】契約書の内容について。
- 【3】設計事務所で建てる場合の施工会社ってどうなるの？
- 【4】一般的な施工会社の選び方は「自分で見つける」と「設計事務所から紹介」
【1】ハウスメーカーと比べると、いろいろありえない契約。
設計事務所と出会ってから1年1ヶ月で契約。
プラン提案をされてから1年。
設計事務所Lで決めますと伝えて、頭金を入金してから７ヶ月。
工事が始まる3日前に契約しました。
普通のハウスメーカーで契約したスケジュールから考えると色々ありえないって感じです（笑）
わたしたち夫婦が問題ないと感じているので良いのですが。
【2】契約書の内容について。
契約は施工会社の事務所でしました。
わたしたち夫婦、設計事務所の担当者、施工会社の社長と専務で集まりしました。
契約書の内容は事前にメールで送ってもらい確認していました。
当日は契約書の読み上げがあり、2時間以上かかりました。
読み上げが辿々しかったので普段は読んでいないのかもしれません(´ｰ｀)
わたしが普段から細かいことをチクチクと言っているので設計事務所Lの担当者から読むように言われたのかもしれないです（笑）
【3】設計事務所で建てる場合の施工会社ってどうなるの？
施工をお願いした工務店の選び方と選んだ理由を書きたいと思いますが、その前に設計事務所で建てる場合の工事店の選び方をご紹介しようと思います。
元ハウスメーカー営業ということもあり、ハウスメーカーや工務店の選び方は知っていましたが、設計事務所での工事店の選び方は全く知りませんでした。
「 設計事務所で建てる場合の工事会社ってどうなるの？ 」
これは設計事務所を検討し始めてから疑問に思ったことです。
なので、設計事務所は設計事務所で工事会社は工事会社で契約するため契約書は2つあることになります。
検討していた大手のハウスメーカーSHや地元の工務店Aは設計施工を1つの会社で完結する会社です。
基本的にハウスメーカーは1社内で設計施工が完結すると思います。
工務店は1社で完結する場合や設計・施工を分ける場合があると思います。
（細かいことを言えば1社ではなく、グループ会社やいつも使っている業者など複数の会社が家を作っていますが、施主とやり取りするのは1社ということになります。）
【4】一般的な施工会社の選び方は「自分で見つける」と「設計事務所から紹介」
ネットで調べると、どうやら設計事務所の描いた図面を持っていろいろな工事会社を自分たちで周り、見積りを取っている人の話がありました。
設計事務所は設計のみのため、工事会社は施主が見つけて、見積を取り依頼するということです。
しかし、初めて家づくりをする人にとって施工会社を一から選択するのはなかなか骨の折れる作業ではないかと思います。
なので、やっぱり設計事務所の紹介で決める人が多いのではないかと思います。
設計事務所の紹介と言っても金額が合わなければ、別の会社を紹介してもらったり、設計事務所側が事前に相見積もりをとったりとパターンは人によると思います。
次回、我が家の施工会社の選び方を書きたいと思います。
本日もお読みいただきありがとうございます。
【住まいづくり92】設計事務所Lとの契約って？
実はまだ契約書を交わしていない。
打合せや入金はしているのですが……実はまだ契約書を交わしていません！
元ハウスメーカー営業で不動産投資をしている身としてはありえない！って感じです……(^^;)
信頼関係の上で進めているので、そうなっています。
このブログを書くまで契約書のことなんて忘れていました。
ただ、家族や友人がそんな状態なら 絶対に！！ すぐに！！！ 書面を交わすようにアドバイスすると思います(笑)
建築業界、不動産業界はトラブルが多いですから。
設計事務所Ｌで計画を進めると決めたときに、契約書のひな形を受け取って中身を確認はしています。
ころぴ「いつ契約でしょうか？」
設計事務所「契約書の締結は形式的なものであって、図面や提案は実際に進めている。わたしたちにとって契約はいつでもいいんです。」
はぁ、確かに……
設計士からすれば、手を動かしているのは間違いないわけで、入金が無いのは困るが、契約にはこだわっていないとのことでした。
建築業界にいれば倒産などのリスクが考えられますが、設計事務所は都度、成果物として作ってきた図面が残る。
そういった意味で仕事をした分だけ都度入金をしてもらえれば問題ないとのこと。
ただ、工事会社が決まり、工事請負契約をする際には契約書が必要だと思います。
設計事務所は管理監督業務を請け負うため、建築物という成果物ができるまでの期間が長い。
そのため契約書を交わした方が後々のトラブル回避につながるわけです。
本日もお読みいただきありがとうございました。
【住まいづくり89】設計事務所で家を建てる！ お金の流れ。頭金、実施設計料まで支払いました。
設計事務所で家を建てようとしている、ころぴです(*^o^*)
前回は設計事務所と出会ってから契約、工事に入る前までの流れを書きました。
今度はお金の流れについて書いておこうと思います。
6月に設計料の4分の1を入金しています。
【1】ハウスメーカーと設計事務所の違い
そもそもですが……
ハウスメーカーは設計する会社と工事をする会社が同じ。
（正確には工事する会社はグループ会社や下請けです。しかし、責任を取るのはハウスメーカーということです。）
当たり前のように思っていましたが、設計事務所は工事会社ではないので工事はしません。
なので、工事会社は別で探さなければなりません。
我が家の場合、工事会社がまだ決まっていません。
えぇ！？ まだ決まってないの！？！？ って感じですが、そのあたりのことは別の機会に書こうと思います。
しかも、まだ見積書も一度も見ていません。
着工予定は12月と聞いていますが大丈夫なのか……
【2】元ハウスメーカー営業の経験談 頭金の目安。
ハウスメーカーは間取りや計画が決まると頭金を入金します。
そこで、契約が確定します。
頭金の目安というか、実際に契約したお客さんが入金していた額として多かったのは100万円や200万円でした。
会社の推奨として工事代金の20％ほどとあったので3000万円の家なら600万円です。
実際に自己資金の額はさまざまでした。
本当に100万円しか出せない家計の人もいれば全額自己資金なんて人もいます。
個人的な印象ですが30代前後の夫婦は500万～700万円ぐらいを住まいに使う自己資金で準備して、100万円を頭金、200万円を中間金として入金。
(元職場は中間金として建物金額の半分を入金してもらわないといけない決まりになっていたので足りない分は銀行から融資してもらっていました。このことをつなぎ融資と言います。)
残りは外構や家具家電の新調費みたいな感じの人が多かった印象です。
設計事務所も間取りや計画が決まると一部設計料を支払うので同じような流れかと思います。
【3】設計料っていくらなの？
設計事務所は建物金額の総額10％～12％を設計料として請求されます。
その設計料を4回に分けて請求されます。
例えば建物費用が30000万円なら300万円～360万円です。
1回目 基本計画設計料 設計料の4分の1
間取りや工程表がおおよそ決まったタイミングです。
間取りの打合せや修正は2回～4回ほど打合せをしました。
これ以上進める場合は設計料を貰いたいと言われました。
2回目 実施設計料 設計料の2分の１
間取りや設備、おおよその内装を確定させて、工事会社を決定するタイミングです。
工事会社に見積りをするために詳細図面が完成しているタイミングです。
3回目 監理料（中間金） 設計料の8分の1
設計事務所は工事はしませんが管理監督業はします。
工事が始まり1カ月半～2カ月ぐらいのタイミング。新築なら上棟ぐらいのタイミング。
4回目 監理料（残金） 設計料の8分の1
監理料は2回に分けて支払います。
工事中に仕様の変更はよくあることです。現場で話して修正すると言った変更があります。差額が出た場合などは最後に調整します。
我が家は4月に基本計画設計料を請求されたのですが、他社の提案待ちの期間があり、ほぼ気持ちとしては決まっていましたが入金までに時間がかかりました。
そしてゴールデンウィークに義実家に間取り図を持って報告。
その後も忙しくてなかなか入金ができず。
入金したのは6月でした。その間も設計事務所Ｌさんでは打合せが進めてくれたので感謝です。
こういった融通が利くのも小規模な設計事務所だからだと思います。
そして、9月に実施設計料を請求されました。
先日10月17日に支払いました。
今年は不動産投資といい、住宅資金といい、大きなお金が動きます。
また、工事会社の選び方や見積書について書こうと思います。
本日もお読みいただきありがとうございました。
